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进入存量时代的一线城市更是如此

  对于购房者来说,能否买上一套房子,主要取决于四个因素,一是是否有购房资格。目前,已经有很多城市实施了限购政策,尤其是对外地人而言,要想获得购房资格就得在当地缴够一定年限的社保,或者有纳税证明。二是要看个人收入水平,加入你赚着三四线的工资,想去一二线城市买房,估计有点不靠谱。三是要看房价,现阶段房价涨势虽然趋缓,但依然还在上涨。四是要看是否有房可买。在很多热点城市,由于土地出让量不足,导致新房供不应求,导致很多购房者即使有充足的购房资金,也可能买不到房子。
  对于购房者来说,能否买上一套房子,主要取决于四个因素,一是是否有购房资格。目前,已经有很多城市实施了限购政策,尤其是对外地人而言,要想获得购房资格就得在当地缴够一定年限的社保,或者有纳税证明。二是要看个人收入水平,加入你赚着三四线的工资,想去一二线城市买房,估计有点不靠谱。三是要看房价,现阶段房价涨势虽然趋缓,但依然还在上涨。四是要看是否有房可买。在很多热点城市,由于土地出让量不足,导致新房供不应求,导致很多购房者即使有充足的购房资金,也可能买不到房子。
  因素二和三合到一起,就是我们常说的房价收入比。房价收入比虽然不能作为判断购房者是否有买房实力的依据,但是可以反映出现阶段买房的难易程度。
  近日,全国人大财政经济委员会委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明分析了我国人均可支配收入、房价以及消费之间的关系。
  蔡继明表示,我国房价收入比过高:通过中房智库研究院发布的2017年全国35个重点城市房价收入比报告可以看出,相比2016年,2017年房价收入比下降的城市仅9个,而7成以上城市房价收入比仍在上升。房价收入比上升,也就意味着人均可支配收入与房价差距越来越大。房价过高,收入增速赶不上房价增速,导致人们在买房中投入的资金越来越多,背负的债务也是越来越大,从而降低了人们其他的消费支出。因此,高房价是影响消费的重要一方面。
  不少业内专家都认为,要想刺激消费,就需要抑制房价上涨,打击投机炒房行为。目前来看,通过限购、限贷、限售等调控措施,投机炒房者已经逐渐销声匿迹。但是对于那些已经入市,并且囤积了大量房源的炒房者来说,目前的调控政策还难以影响到他们。
  对此,有专家认为,要抑制“炒房”,房地产税是一个有力的措施。并且,如果房地产税真的开征,其征收对象也不应该是广大工薪阶层,而应该针对少部分有多量住房、“囤房炒房”的这些人征收。
  虽然未来我们不应该敲锣打鼓的“喜迎”房产税开征,因为一旦开征,就意味着税负的增加,并且还有可能将房地产税转移到租户或者购房者身上,但是,不可否认的是,房地产税确实可以在一定程度上起到抑制投机,平衡供需关系的作用。
  并且我们买房时相当于已经支付了70年的土地租金,同时开发商在买地也缴纳了各种税费。在租期还未到期的情况下,如果针对存量房征收房产税的话,是否哟重复正征税之嫌呢?
  与房产税相比,笔者认为通过另外几种途径可能会更好的解决房地产市场存在的问题。
  首先,是房屋空置税。房屋空置税是惩罚性税收,征收的对象是炒房者、投资客。一些城市的房地产市场之所有供需紧张,跟炒房者囤积房源有着莫大的关系。炒房者买房之后,大多都是为了出售牟利,一般不会选择出租。因此,通过征收房屋空置税,可以更好的打击炒房者。在高额的空置税“胁迫”下,炒房者要么选择低价出售,要么选择出租,都会改善房地产市场的供需关系。
  其次,要增加供给。现在国家一直都在强调供给端改革,对于房地产市场而言,供给端改革同样重要。住宅建设用地供应量增加,才能更好平抑地价和房价。
  第三,真正建立房地产市场的长效机制。所谓的长效机制,就是现在常说的租购并举,并且商品房、保障房同步发展。既要通过租房市场满足年轻人、外地人的居住需求,又要通过保障房让低收入群体住有所居。而中高收入群体则可以选择居住品质更高的商品房。
  如果能够做到以上三点,目前房地产市场存在的房价高、买房难的问题将得到几大改善。 因素二和三合到一起,就是我们常说的房价收入比。房价收入比虽然不能作为判断购房者是否有买房实力的依据,但是可以反映出现阶段买房的难易程度。
  近日,全国人大财政经济委员会委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明分析了我国人均可支配收入、房价以及消费之间的关系。
  蔡继明表示,我国房价收入比过高:通过中房智库研究院发布的2017年全国35个重点城市房价收入比报告可以看出,相比2016年,2017年房价收入比下降的城市仅9个,而7成以上城市房价收入比仍在上升。房价收入比上升,也就意味着人均可支配收入与房价差距越来越大。房价过高,收入增速赶不上房价增速,导致人们在买房中投入的资金越来越多,背负的债务也是越来越大,从而降低了人们其他的消费支出。因此,高房价是影响消费的重要一方面。
  不少业内专家都认为,要想刺激消费,就需要抑制房价上涨,打击投机炒房行为。目前来看,通过限购、限贷、限售等调控措施,投机炒房者已经逐渐销声匿迹。但是对于那些已经入市,并且囤积了大量房源的炒房者来说,目前的调控政策还难以影响到他们。
  对此,有专家认为,要抑制“炒房”,房地产税是一个有力的措施。并且,如果房地产税真的开征,其征收对象也不应该是广大工薪阶层,而应该针对少部分有多量住房、“囤房炒房”的这些人征收。
  虽然未来我们不应该敲锣打鼓的“喜迎”房产税开征,因为一旦开征,就意味着税负的增加,并且还有可能将房地产税转移到租户或者购房者身上,但是,不可否认的是,房地产税确实可以在一定程度上起到抑制投机,平衡供需关系的作用。
  并且我们买房时相当于已经支付了70年的土地租金,同时开发商在买地也缴纳了各种税费。在租期还未到期的情况下,如果针对存量房征收房产税的话,是否哟重复正征税之嫌呢?
  与房产税相比,笔者认为通过另外几种途径可能会更好的解决房地产市场存在的问题。
  首先,是房屋空置税。房屋空置税是惩罚性税收,征收的对象是炒房者、投资客。一些城市的房地产市场之所有供需紧张,跟炒房者囤积房源有着莫大的关系。炒房者买房之后,大多都是为了出售牟利,一般不会选择出租。因此,通过征收房屋空置税,可以更好的打击炒房者。在高额的空置税“胁迫”下,炒房者要么选择低价出售,要么选择出租,都会改善房地产市场的供需关系。
  其次,要增加供给。现在国家一直都在强调供给端改革,对于房地产市场而言,供给端改革同样重要。住宅建设用地供应量增加,才能更好平抑地价和房价。
  第三,真正建立房地产市场的长效机制。所谓的长效机制,就是现在常说的租购并举,并且商品房、保障房同步发展。既要通过租房市场满足年轻人、外地人的居住需求,又要通过保障房让低收入群体住有所居。而中高收入群体则可以选择居住品质更高的商品房。
  如果能够做到以上三点,目前房地产市场存在的房价高、买房难的问题将得到几大改善。1998年中国取消福利分房,拉开了住房市场化序幕。如今20年过去,中国住房市场面貌焕然一新:户均住房超过1套,且多数一二线城市二手房交易量超过新房,进入存量时代。
  二手房市场催生并推动了房产经纪行业逐步繁荣,围绕二手房交易产生的经纪公司品牌、佣金市场、广告市场和配套服务逐步完善,形成完整的二手房交易产业链,贝壳研究院(原链家研究院)统计数据显示,全国房产经纪公司门店数超过20万家,有145万经纪人服务于2亿社区家庭。
  数据显示,20年间,中国二手房市场已从不到百亿元(人民币,下同)的交易额扩大到了如今的万亿元级别,全国累计成交总额达到30.33万亿元,交易总套数达2391万套。尤其是过去5年,中国二手房交易体量更是实现跨越式增长,全国交易量达到1557万套,占总交易额的70%。
  率先进入存量时代的一线城市更是如此。以上海为例,过去20年,上海的二手房交易成交总额达到6.6万亿元,交易总套数365万套,交易量翻了15倍,成交总额翻了250倍。并且,随着存量市场进一步发展,二手房交易需求在中国核心城市已超过新房成为主导。
  “但高流失率、恶性竞争、重复产能建设以及用户满意度不达标等难题,依然困扰着中介行业。”贝壳研究院院长杨现领表示,在二手房交易市场,经纪人是链接需求双方的纽带。20年时间,一大批职业经纪人随着行业壮大成为行业支柱力量,但经纪人群体也存在收入总体偏低、收入方差大、缺少合作等问题。
  数据显示,经纪人收入过于集中在头部,头部10%的高收入经纪人,在收入中的占比高达40%-50%,而尾部50%低收入经纪人,其收入占比仅有10%左右。
  中国房产中介行业的佣金费率、人效和经纪人覆盖率等指标均未达到国际成熟市场的标准。杨现领认为,行业的未来趋势是合作共生。只有合作,构建“共生型网络”,才能提高行业整体效率,降低边际成本,推动行业向专业化、标准化演化。
  移动互联网对中介行业持续快速渗透,信息的生产、分发与匹配、服务线上化等因素也将成为驱动行业走向下一阶段的关键力量。对于房产中介行业的未来发展,杨现领认为,首先要坚持真房源;其次是聚焦人效提升,以技术和管理提高经纪人人效,是行业需要持续思考的问题。
  但在中原地产首席分析师张大伟看来,中国房产交易市场目前存在的核心难题是中介双边代理、一手拖两家的问题。张大伟告诉中新社记者,国外房产中介多是只负责买房或卖方其中的一方,房产买卖是两家中介代表各自客户进行对接。
  “单边代理中介会保持委托人利益最大化;双边代理涉及到博弈双方利益,造成最恶劣的结果是房地产中介‘双边吃’,侵占两边客户的利益。”张大伟认为,政府主管部门应该在制度上引导房产中介行业建立“单边代理制”,规范行业发展。



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